3月22日召开的国务院常务会议，继两会之后，又一次强调要着力构建房地产发展新模式。

然而，新模式究竟在哪？当房地产行业经历了去杠杆，地产市场也由增量市场向存量市场转变之后，究竟什么样的模式更适合房地产企业转型。

新城控股(601155)(SH601155)可能是房地产行业未来发展新模式的样本之一。在经历了持续多年的发展之后，新城控股已经连续6年实现经营性现金流的净流入。同时，投资性现金流也已经能够实现现金流净流入，证明公司已经进入到经营稳健、抗风险能力强的成熟期。多年前制订的“住宅+商业”双轮驱动模式，取得了明显的成效。

经营性现金流净流入超百亿

尽管，去年的房地产市场仍然持续下滑，房地产企业面临持续不断的挑战。新城控股去年的经营活动产生的现金流净流入依然超过百亿，达到101.58亿元。良好的经营性现金流，离不开商业版块的持续发展。

2023年新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入 113.24 亿元(包含： 商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入)，同比增长 13.17%。

截至2023年年末，新城控股在全国 135 个城市布局 198 座吾悦广场，已开业吾悦广场达 161 座，开业面积达 1499.11 万平方米，出租率达 96.48%。

新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。目前，吾悦广场年服务用户达 14.8 亿人次，会员基数超 3000 万人，其中活跃会员突破 2000 万人。

庞大的用户覆盖半径，使吾悦广场吸引了巨量的零售、消费品牌，后者意识到通过吾悦广场能迅速完成品牌的推广、拓展与深耕，是完成全国布局的上佳搭档，因此极为看重与新城的合作。

以新城举办的“幸福重逢、向新而行”为主题的 2023 年新城商业年会为例，作为业内具有引领力的重要峰会之一，大会吸引了逾 6000 人次。与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为新城商业实现差异化发展的运营优势。

随着吾悦广场的投资布局目标的逐步完成，2023年的公司投资活动产生现金流也已经开始实现了净流入的趋势：流入金额达到近11.67亿元。在经营活动、投资活动现金流都保持净流入的背景下，新城进一步削减了负债，使得EBITDA全部债务比从3.27%，升至6.1%。这不仅意味着新城的偿债能力更强，同时也意味着新城已经进入稳定发展的成熟阶段，具备着更强的抗风险能力。

获资本市场广泛信任

稳定安全的财务能力，让新城控股发行的各项证券在资本市场上，收获了广泛的信任。

去年6月，新城完成了由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的江苏首单、全国第五家的房企公司债券，总规模合计11亿元。

上述证券的担保，分别是江苏省信用再担保集团有限公司全额无条件不可撤销连带责任保证担保和中国证券金融股份有限公司与中信证券(600030)股份有限公司联合创设信用保护凭证。?

继2022年发行了两笔中债增之后，新城控股于2023年7月24日完成2023年度第一期中期票据的簿记发行，中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保；12月，新城控股又发行了第二笔中债增全额担保中票，两笔中期票据累计规模为17亿元。

市场对新城的信任和信心可见一斑。

除了商业地产领域的优势放大，新城控股在2023年同样落实“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业 100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，共计完成超 14 万套物业、2210 万平方米面积的交付，完成保交付任务。保交付过程中，稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。

与此同时，新城还全面落地了大资管战略，实施“3+1+N”新战略规划，夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建设资管平台，并坚持轻重并举的业务模式，持续提升轻资产投资拓展能力，建立轻资产代建模式，提高商业解决能力。

新城控股董事长王晓松表示，公司未来将在经营端有两个发展方向：其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力；其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。

目前来看，上述两个发展方向，新城的进展都不错。今年3月中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评”成果显示新城控股(601155.SH)荣获“2024房地产开发企业综合实力”TOP10、连续六年跻身十强，位列“2024房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”第4位，并连续八年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

一月初，全球指数编制公司MSCI明晟上调了新城控股母公司新城发展的ESG评级，由BB级升至BBB级。此次评级上调主要基于新城发展在绿色建筑、健康与安全、产品安全与质量、企业治理和企业行为等多个方面的表现。